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30 de Setembro de 2019

“INVESTIMENTO” EM IMÓVEIS

Uma das maneiras mais seguras de perder dinheiro

Por Hindemburg Melão Jr.

Desde 2011, algumas das pessoas que estavam interessadas em investir usando o Saturno V comentaram que estavam em dúvida entre comprar cotas (até 2014, ou licenças a partir de 2014) ou investir em imóveis. Em 2012, escrevi alguns artigos sobre o mercado imobiliário, prevendo uma queda devido à bolha que estava se formando. Alguns meses depois que publiquei meu primeiro artigo sobre isso, professores da London Business School também publicaram um artigo similar, com histórico de mais de 100 anos do mercado imobiliário no Reino Unido, prevendo o “estouro” de uma bolha imobiliária. Menos de 2 anos depois, o mercado imobiliário estava desabando.

 

Uma pessoa que tivesse investido R$ 1.000.000,00 no Saturno V em janeiro de 2011, teria hoje (30/09/2019) R$ 34.577.582,25 (valor nominal), já descontando os valores pagos nas licenças. Se descontar também a inflação no período, o poder de compra seria equivalente a R$ 21.129.565,84.

 

Para efeito de comparação, uma pessoa que tivesse preferido usar o dinheiro para comprar um imóvel de R$ 1.000.000,00, teria agora seu imóvel valendo R$ 1.830.203,99 (valor nominal), e se descontar a inflação no período, o poder de compra seria de R$ 1.121.754,46. Com o detalhe que o preço dos imóveis continua caindo, e se a pessoa tentasse vender pelo equivalente a R$ 1.120.000 (nominal de R$ 1.800.000), ou mesmo se ela tentasse vender por um valor menor do que ela pagou, algo equivalente a R$ 900.000, dificilmente conseguiria comprador. Demoraria meses ou anos até conseguir vender, e provavelmente fecharia pelo equivalente a menos de R$ 800.000, sem contar a comissão para o corretor.

 

Se a pessoa já tivesse imóvel para sua moradia e alugasse o outro a R$ 5.000 mensais com reajustes mensais, se o inquilino pagasse corretamente todos os meses e a pessoa conseguisse manter alugado durante todo o período, ela teria recebido R$ 685.651,23 nominais ou equivalente a R$ 520.000 já descontada a inflação. Então o lucro real líquido que a pessoa teria investindo em imóvel seria cerca de 30% a 40% num período de quase 9 anos, isto é, cerca de 3,5% ao ano.

 

Se a pessoa não tivesse imóvel para sua moradia e utilizasse esse para morar, o valor economizado com aluguel seria similar ao valor que teria lucrado alugando para outra pessoa, e o resultado final seria basicamente o mesmo.

 

Outro fator a ser considerado é que os gráficos que representam a evolução dos preços de imóveis se referem a preços anunciados, diferentemente dos gráficos de cotações na bolsa, que se referem a preços negociados. Isso implica uma diferença importante, porque os preços anunciados indicam quanto o proprietário gostaria de receber, que geralmente é muito maior que o valor que o imóvel acaba sendo de fato vendido, porque sendo um bem de baixa liquidez, os compradores geralmente oferecem muito menos que o valor pleiteado. Um indicativo com menor delay para os preços reais são os gráficos de aluguéis, que se atualizam mais rapidamente que os gráficos de vendas. E os gráficos de alugueis mostram uma queda mais rápida e acentuada que os gráficos de vendas, conforme se pode observar abaixo (sem corrigir pela inflação):

O gráfico acima mostra a evolução mensal dos preços nominais de valores anunciados de imóveis para venda entre 2008 e 2019. Quando se aplica a inflação, a curva desde 2015 apresenta uma nítida tendência de queda, conforme se pode verificar no gráfico semestral da FIG. 3. 

 

O gráfico acima mostra a evolução mensal dos preços nominais de valores anunciados de alugueis de imóveis. Quando se aplica a inflação, a curva desde 2015 apresenta uma tendência de queda mais acelerada ainda. Como o gráfico de alugueis está menos defasado que o de vendas, pode-se concluir que representa melhor a real tendência de queda nos preços. 

Fontes: FIPE-ZAP, IBGE, Banco Central do Brasil, Artigo “INFLAÇÃO BRASILEIRA OS ENSINAMENTOS DESDE A CRISE DOS ANOS 1930” (Prof. Dr. Dercio Garcia Munhoz, UnB)

 

Este último gráfico mostra o histórico de longo prazo, desde 1975, dos preços anunciados para venda e corrigidos pela inflação (como não havia IGP-M antes de 1989, o índice utilizado para correção foi o IPCA, que a longo prazo é muito semelhante ao IPG-M e a qualquer outro índice de inflação brasileiro). Pode-se observar claramente a tendência de queda iniciada em 2015, além de ficar muito claro que não existe razão para supor que já alcançou um ponto mínimo a partir do qual deverá voltar a subir. Além disso, em geral existe uma certa “inércia” nesse tipo de movimento, por isso as quedas costumam atravessar o mínimo, ficando menor que o mínimo histórico, antes de voltar a subir, e faz algumas oscilações “pendulares” antes de retomar uma curva suave de tendência de alta. Com base no histórico observado, há indícios de que ainda levará 8 a 15 anos de queda antes de que a curva de crescimento seja retomada de forma consistente, embora possam ocorrer pequenos movimentos de alta isolados, que logo em seguida são diluídos e revertidos pela tendência mais vigorosa de queda de longo prazo.

  

Em resumo, considerando a valorização dos imóveis no período + ganhos com locação, e descontando inflação, o lucro líquido auferido entre 2011 e 2019 teria sido em torno de 30%, isto é, transformaria o poder de compra real de R$ 1.000.000 em cerca de R$ 1.300.000, já descontada inflação e corretagens. Se no mesmo período a pessoa tivesse aplicado usando o Saturno V, teria transformado R$ 1.000.000 em cerca de R$ 21.000.000, já descontada a inflação e os valores pagos nas compras das licenças de uso (licenças do plano maior, cujo preço percentual é menor), ou seja, poderia comprar 21 imóveis iguais ao que teria comprado em 2011.

 

Infelizmente para essas pessoas, preferiram comprar imóveis, o que lhes trouxe um retorno muitíssimo menor do que poderiam ter obtido, e infelizmente também para mim, porque os valores aplicados no Saturno em 2011 eram baixos, e permaneceram baixos até 2016, o que me privou de um lucro bastante substancial nesse período. Só recentemente os volumes se tornaram um pouco melhores, embora ainda estejam muito abaixo dos aplicados em fundos com performances muito inferiores.

 

Conforme podemos ver no gráfico da FIG. 3, a valorização média dos imóveis no Brasil entre 1975 e 2019 foi de apenas 0,26% ao ano, com alguns períodos mais promissores, como de 1984 a 1986 e entre 2003 e 2012. Mesmo quando há valorização, como ocorreu entre 2003 e 2012, os ganhos reais foram muito menores do que algumas das alternativas mais rentáveis. E para piorar a situação, desde 2014 teve início uma queda persistente, o que torna esse gênero de investimento particularmente desvantajoso.

 

Apesar desses fatos numéricos bastante evidentes, há um fortíssimo lobby promovido pelos profissionais do setor, desesperados com a queda nas vendas, que tentam influenciar as pessoas menos avisadas a continuar fazendo péssimos investimentos e perdendo dinheiro, para que os corretores continuem recebendo comissões num mercado em nítida tendência de queda. Alguns alegam que os preços já caíram muito, que estão baixos, e que agora a tendência é que comecem a subir. Mas basta olhar para o gráfico para perceber que ainda há ampla margem para quedas e nenhum indício de que voltará a subir a curto prazo. Além disso, mesmo que realmente houvesse valorização nos meses e anos seguintes, ainda seria muito menor do que outras alternativas mais bem selecionadas.

 

Também é interessante lembrar que o mesmo argumento falacioso de que “os preços já caíram muito e agora a tendência é subir” foi usado em várias situações similares, como na época em que o dinar iraquiano havia caído mais de 90%, ou na época que as ações do Lehman Brothers haviam caído mais de 90%, ou na época que a OGX havia caído mais de 90%, e quem entrou comprando, por acreditar que já havia caído o suficiente, descobriu que ainda poderia cair muito mais e perderam muito mais, porque de 90% para 99% implica um prejuízo de 90% para quem entrou quando estava desvalorizado em 90%. E em alguns casos a queda chegou a mais de 99,97%, resultando em mais de 99,7% de prejuízo para quem entrou achando que 90% de baixa já estava no fundo. Algumas pessoas que compraram R$ 1.000.000 de OGX ficaram com R$ 3.000, depois de sofrer 99,7% de prejuízo. Outras perderam mais, chegando a ficar com R$ 300.

 

Transformar R$ 1.000.000 em R$ 3.000 foi o castigo por acreditar na ilusão de que se havia caído muito, a tendência seria começar a subir, mas a realidade é que os padrões que prenunciam as reversões de movimentos são muito mais complexos e difíceis de serem detectados. Um dos mais importantes diferenciais do Saturno é que pode detectar essas reversões com cerca de 60% de acertos em todos os cenários num histórico com mais de 120 anos. Para mais compreender melhor esse efeito, recomendamos esses artigos:

 

Estratégia com 99% de acertos

 

Saturno V T-100g em 129 anos de índice Dow Jones

 

Veja também nossos artigos sobre a bolha imobiliária:

 

Uma breve análise da bolha imobiliária 

 

Um pouco mais sobre a bolha imobiliária   

 

Professores da London Business School sobre a bolha imobiliária

 

Veja também a performance do Saturno desde 2010.